住宅ローンを返せない・・・ ⇒ こうなります！！

依然として厳しい経済環境が続き､雇用や収入への不安が尽きません。アベノミクス景気と言えど、実感は薄いと言っておいでしょう。あまり考えたくないことかもしれませんが、住宅ローンの返済が始まってから返済が困難になったらどうすればいいのか・・・など、万一に備える知識をここではご紹介いたします。

ローンの延滞が続くとマイホームがなくなることも

マイホームを買ったあと、どんな不測の事態がやってこないとも限りません。病気やけ、また大幅な収入ダウン、失業などに直面して、返済が難しくなってしまうといったケースです。そのようなときのためにも、収入が途絶えても半年程度は何とかローン返済に対応できるように、手元に一定額を貯めておく必要があるのはいうまでもありません。

しかし、一向に事態が改善せず、蓄えも底を尽き、どうにもならなくなると、ついついカードローンや消費者金融などに手を出したくなりがちです。でも、それだけは絶対にタブーです。なぜならば、雪だるま式に借金が膨らんで、いよいよ抜き差しならない状態に陥り、マイホームを手放すしかなくなってしまうのです。そうならないためには、返済が厳しくなったときの対策を知っておく必要があります。万一の備えが頭に入っていれば、最悪の事態を回避し、マイホームを何とか守ることも可能です。こんな不安な時代ですから、ぜひとも頭に入れておいてください。

延滞が重なると 取り立てが厳しくなる

まず最初に、住宅ローンの延滞が続くとどうなるのでしょうか。1回、2回の延滞であれば、郵送物や電話で督促がくる程度でしょう。その後順調に返済すれば、特に問題にはならないでしょう。しかし、延滞が３～5か月も続いてしまうと、金融機関の対応は大きく変化してきます。通常、金融機関は関連会社の保証を付けていますから、銀行は債権回収が困難として、保証会社に代位弁済を請求します。そうなると、ローン債権は保証会社のものになります。保証会社は、いわば債権回収の専門家集団です。そうなれば取り立ては一挙に厳しさを増してきます。まずは、どのような対応が可能なのか、利用者に問い合わせてきます。延滞している理由が、けがなどの一時的なものであり、一定期間たてば確実に返済が可能になることを明らかにできれば、さまざまな形で一時的に返済額を減らすなどの話し合いが成立する可能性もあります。

しかし、それはまれなケースと言ってよいでしょう。すでに延滞が３～5か月程度続いているのですから、返済の継続は困難と見なされてしまうのが普通です。実際にも多くの方が出来ないでしょうその場合の道筋は、大きく次の二つに分かれます。

任意売却ならローン残債を大幅に圧縮できる！！

一つ目が、任意売却を選択して、住まいを売却する方法です。そのためには、下の表あるように、保証会社の協力を得る必要があります。専門知識・経験の豊かな仲介会社などに間に入ってもらい、住まいを中古市場に出し売却するわけです。それをしないまま放置していると、下の図②にあるような競売手続きが進行します。競売だと、相場価格より格段に低い落札価格になるのが一般的です。競売の場合は残債の多くが残ってしまいます。それに対して、1つ目に紹介した任意売却ならば、相場に近い価格で売れることが多いため、住宅ローン残債が少なくなる可能性が高くなります。

どちらもマイホームを失う点では変わらないとのですが、傷の深さはかなり異なるでしょう。たとえば、いまのマイホームの市場での価値が2000万円で、ローンが2500万円残っている場合、競売だと1200万円程度にしかならないことがあります。マイホームがなくなったうえに、1300万円もの借金だけが残ってしまうのです。しかし、、仮に居すわっても、裁判所命令で立ち退かざるを得ません。しかし、任意売却なら1800万円程度で売れる可能性があります。これならローン残債は700万円までに圧縮できます。

延滞する前に相談すれば 道が開ける！！

住宅ローンの延滞を３～5か月も続けてしまうと、簡単には立ち直れなくなってしまいます。ですから、そうなる前に、できる限りの対策をとるようにしなければなりません。とはいっても、ほかから借金を重ねるのではなく、まずは利用している銀行などで相談してみるのがベストなのです。

一度でも延滞すると、金利引き下げ（優遇金利）が打ち切られ、店頭表示金利に上がってしまう場合も考えられます。そうなれば、いっそう返済が難しくなります。また相談するのと黙って延滞するのでは 担当者の心証も大きく異なるでしょう。最近では住宅ローンの延滞が増えいることもあり、これ以上 金融機関とし住宅ローン事故を増やしたくないということから、以前に比べると柔軟に対応してくれると言われています。

例えばリスケジュール（再計画）によって返済を継続できないか相談することもできるでしょう。これは、返済期間を一定期間延長することで、当面の返済額を少なくしようという対処法です。そのほか、一定期間の元金の据え置きや、金利タイプの変更なども考えられます。もともと、ローン契約の段階で、半年から１年元金を据え置けると記載されている金融機関もあります。毎月の返済額を３割、４割と減らすことができるので、それで急場をしのげるかもしれません。さらには、金利の高い固定金利型から、金利の低い変動金利型などに切り換えれば、やはり返済額を減らすことが可能です。

住宅取得の資金計画　失敗しない心得

当面の返済額を半分近くに抑えられるケースも

民間の金融機関では、ここで紹介している対応について公表はしていません。あくまでもケースバイケースでの対応ということですが、実際にどの程度返済額を少なくできるのかなどについては、住宅金融支援機構の返済方法変更メニューが参考になるでしょう。

これは、住宅金融支援機構の前身である旧住宅金融公庫のローンや、現在のフラット35の利用者に対する救済策で、年収が20％以上減って、年収400万円以上700万円未満の人であれば、年間の返済額が年収の40％を超えてしまった人などが対象です。その場合には、第一段階として、返済期間を20年間延長できます。さらに、実際に失業中などの条件が加われば、元金の返済を最長5年間据え置くことができます。まず、返済期間の延長については、5年間延長すると、毎月返済額は11万5455円から10万5390円と、１万円ほど減額できます。これでもまだ難しい場合には、10年間延長で9万円台後半に、15年間延長で9万円台前半にまで減らすことができるのです。さらに、元金据え置きの場合には、毎月返済額は6万円台まで減少します。11万5455円に比べると、半分近くまで減るわけですから、これなら何とかなりそうだという人も多いでしょう。上記の内容はフラット35ですが、事前に相談すれば、民間機関でも交渉によっては、こうした対応が可能かもしれません。

返済額を減額すると総返済額が増える点に注意！！

しかし、上記のような救済策はあくまでも一時的な緊急避難に過ぎないことは、忘れないようにしてください。救済策といっても、住宅ローン残高が減額されるわけではありません。現在のローン残高を全額返済しなければならないことに変わりはないのです。しかも、返済期間を長くしたり、一時的にしろ、元金の返済を据え置いたりすると、その分、総返済額は増えてしまいます。

たとえば、返済期間を10年問延長するケースでみてみましょう。これまで通りに残り30年間、毎月11万5455円を返済した場合には、完済までの総返済額は11万5455円×12か月×30年で約4156万円ですが、10年間延長して残り40年問になると、９万8033円×12か月×40年で、総返済額は約4706万円に増加します。10年間延長することで、毎月返済額は１万7422円減るのですが、総返済額は約560万円も増えてしまうのです。ですから、この緊急避難策によって危機を回避することができたら、できるだけ早く、元の状態に戻すようにしましょう。たとえば、繰上げ返済によって残りの返済期間を短縮したり、返済額の増額によって残りの返済期間を短縮するなどの方法を考えるのです。一度では無理にしても、何度か繰り返すことで、当初の予定通り30年後には返済を終えるようにすれば、総返済額を抑制することが可能です。

個人版民事再生法を利用する手もあり！！

苦しくなった住宅ローンの返済のために、カードローンやクレジットローン消費者金融などの借金を重ねてしまったという人は、個人版民事再生法を活用して、マイホームを守るという方法も考えられます。これは、2002年からスタートした制度で、住宅ローンを除く借金が5000万円以下で、一定額の弁済を行なうだけの安定した収入がある場合には、住宅ローン以外の借金を大幅に圧縮できるというものです。

たとえば、カードローンなどの債務が500万円の人であれば、その20％の100万円に圧縮でき、これを３年（特段の事情がある場合には５年）かけて返済することになります。もちろん住宅ローンについては圧縮できませんが、金融機関などの協力を得て、返済期間を延長することも可能です。考え方としては、３年間～５年間は生活保護レベルの厳しい生活でガマンする覚悟が必要ですが、それを実行できるのであれば、マイホームを手放すことなく、返済を続けることができるでしょう。この手続きは個人では難しいので、司法書士や弁護士に依頼しなければならず、その報酬の支払いが必要になります。しかし、事情が事情だけに、分割払いなどに応じてくれる事務所が多いようです。住宅ローン以外の借金に苦しんでいる人は検討の余地があるでしょう。そうした対応も難しいという人であれば、究極の選択として自己破産という手もあります。この場合、生活に必要な最低限の財産を除いて、すべて没収されます。もちろん、マイホームも例外ではありません。しかしその代わり、一切の負債をゼロにできるのです。

銀行との交渉で考えられる対応策

●住宅金融支援機構の返済方法変更メニュー(Ａタイプ)