住宅ローンの種類と特徴を知ろう！！【営業マンに騙されるな】

現在、住宅ローンには、「公的ローン」と「民間ローン」などの種類があります。金利がそれぞれ異なるのはもちろん、融資の条件や各種手数料なども異なるので、それぞれの特徴をよく理解し、自分にとって最適な住宅ローン選びをしましょう。

住宅ローンには、民間融資とフラット35や会社員のための財形融資などの公的融資があります。民間融資は都市銀行、地方銀行、信託銀行、信用金庫、信用組合、ろうきん、ＪＡ、生命保険会社、ネットバンク、ファイナンス会社などで扱っており、金利や審査基準はそれぞれのローン商品によって異なります。フラット35は、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して利用できる長期固定金利の住宅ローンです。財形融資は財形貯蓄をしている会社員を対象にした住宅ローンです。ほかにも、各自治体で用意している自治体融資などがあります。これは、その自治体に暮らす人のためのものなので、住みたい地域に制度があるか調べてみてもいいでしょう。

【目次】

★無理なく実行できる返済計画がポイント！！

月々の返済額と返済期間のバランスを取りながら借入額を決めましょう。また、金利のかかり方や返済方法の選び方も重要なポイントです。

◆金利タイプには一長一短が！！

フラット35は「長期固定金利型」ですが、それ以外の銀行ローンは「変動金利型」や「固定金利特約型」が主流です。金利タイプにはそれぞれ長所と短所があります。金利が一定の固定金利型は、返済計画が立てやすいのがメリットですが、申し込み時の金利は、変動金利型よりどうしても高めです。変動金利型は当初の金利が低めで、金利が安定していれば有利な状態が続きますが、逆に金利が上昇すると総返済額が増えるリスクがあります。ですから、金利の上昇時は固定金利型、下降時は変動金利型を選びましょう。ただし、金利の動きは読みにくいので、変動金利型をベースに一定期問の固定金利を選べる「固定金利特約型」なら両方のリスクを減らせます。

◆返済方法は家族構成で選ぶ！！

返済方法も「元利均等返済」と「元金均等返済」の二つに分かれます。元利均等返済は、元金と利息を合計した返済額がずっと均等になるように返す方法で、今の返済方法の主流です。最初は返済額のうち利息の占める割合が高く、元金がなかなか減りません。それに対し元金均等返済は、一定の元金を決め、それに利息を足して返すので返済期間が短くて済みます。返済総額では元金均等返済が有利ですが、当初の負担が大きいので注意が必要です。教育費が必要な時期にお金がなくなったりしないよう、月々の負担が軽い方法を選ぶほうが安全です。

◆変動金利型は「未払い利息」に注意

急激に金利が上昇すると、変動金利型の新しい利率による利息の金額が毎月の返済額を超えることも。この利息を「未払い利息」といい、翌月以降に繰り延べが続くと元金が減らなくなってしまうので、要注意です。

住宅ローンの種類

	利用できる人	特徴	メリット	デメリット
民間ローン	・安定した収入がある・団体信用生命保険に加入できる・申込年齢内である(ローンにより異なる。申込時20～60歳､完済時75歳または80歳未満という条件が多い) ・その他､金融機関ごとの審査条件をクリアしている	･さまざまな金融機関がそれぞれローンを用意しており､種類は多種多様。･融資限度額は､金融機関によって異なる。年収基準と個別審査がある。	・手続きが速い・審査が速い・融資額が多い・借り換えが可能	・金利が高い
フラット35	・70歳未満で安定した収入がある・日本国籍を有する(または永住許可などを受けている外国人) ・毎月返済額の４倍以上の月収がある・すべてのローンを合算した年間返済金額の年収に占める割合が一定以内	･金利は金融機関により異なる。･契約時の金利のまま最長35年まで借入可能。･適用される金利は審査時ではなく融資実行時 (抵当権設定後)のもの。･返済期間20年以下と21年以上では金利が異なる(20年以下のほうが低い)。･｢買取型｣｢保証型｣がある。・物件に対する審査が厳しい。･融資限度額は、購入価格の100%かつ8000万円以内。	・ローン保証料、繰り上げ返済手数料が不要・保証料は扱っている金融機関が少ないが、借り換えにも利用可能。融資率100％	・土地のみの取得には利用できない。・団体信用生命保険料が別途必要。・審査に通常、1ヶ月以上時間がかかる。
財形住宅融資	・70歳未満である・財形貯蓄を１年以上・財形貯蓄の残高が50万円以上ある・勤務先から住宅手当、利子補給､社内融資などの援助が受けられる・毎月返済額の４倍以上	【勤務先を通じて】・物件の審査は事業主により異なる。・収入基準は事業主が判断。・責限度額は､4000万円(財形貯蓄残高の10万円以内で､購入額の80％まで､かつ4000万円)。	・利子補給、住宅手当の支給など負担軽減措置がある。	・退職した場合、原則として一括繰り上げ返済。

安定した全期間固定金利の「フラット３５」！！

フラット35は、ローンを「証券化」することで、ローン保証料を不要とする融資です。フラット35では、金融機関はローンの契約を住宅金融支援機構に譲渡します。住宅金融支援機構はそれをまとめて「MBＳ」という運用商品として投資家に販売、投資家が受け取る利息はローンを借りている人の払う利息の一部を充当します。金融機関にはノーリスクのため、ローン保証料が不要になるのです

フラット35Sに適合すれば取得するマイホームが、通常のフラット35の技術水準にプラスして、省エネ性、耐震性、バリアフリー性、耐久性、可変性などで基準に適合する「優良住宅」の場合、当初10年間の金利に0.3%の優遇が受けられるのが「フラッ卜35S｣(優良住宅取得支援制度)です。年度ごとに定員があり、募集期間が決められているので、住宅金融支援機構のホームページをマメにチェックしておきましょう。

住宅ローン商品はたくさんの種類がありますが、取り扱う金融機関によって、政府系金融機関による「公的ローン」と、都市銀行など民間の金融機関による「民間ローン」、そしてその中間に位置づけられる「準公的ローン」の３種類に分けられます。

以前は、金利が固定されていて安定的に返済ができる公的ローンを優先して考える傾向が強かったのですが、現在では、唯一の公的ローンである「財形住宅融資」が5年固定金利のため、金利や返済の安定感という面でのメリットは少なくなっています。公的ローンに代わるものとして近年人気が高いのが、準公的ローンの「フラット35」です。最大の特徴は35年ずっと金利が変わらない全期間固定金利が基本であることです。金利は金融機関によって異なりますか、融資の条件を満たしていれば、自営業や経営者など非雇用者も、融資を受けやすくなっています。ただし、購入価格の9割を超える融資を受ける場合、金利が上乗せされるため、多めに自己資金を準備しておきましよう。以前は8割まででした。

銀行などの民間ローンの魅力は、やはり「低金利」実際に利用している人がもっとも多いのは、銀行などの民間ローンです。民間ローンの中心は変動金利型のローンで、キャンペーンで0.8％を切るようなローンも多く、各社が低金利の魅力を前面に打ち出しています。民間ローンは、融資の条件が比較的ゆるやかで借りやすいのも特徴ですが、民間ローンに多い変動金利や固定期間選択型は、市場金利によって金利が変動するので、金利上昇のリスクがあります。一般的に民間ローンでは団体信用生命保険への加入が必須なだめ、健康に問題がある人は契約できない場合もあるので注意が必要です。

	特徴	相談窓口
住宅金融支援機構(公庫)	低利で長期固定。住宅や敷地などの要件がチェックされ、地域、住宅面積、品質などにより融資限度がかわる	支援機構支店や取り扱い金融機関など
年金住宅融資	低利で長期固定。年金加入３年以上、滞納なし２年以上などが条件。年金種類や加入年数により融資限度がかわる	会社の担当部署や支援機構支店など
財形住宅融資	低利。５年間固定金利型。所定の財形貯蓄を１年以上継続、残高50万円以上などが要件。融資限度は貯蓄額の10倍(最高14,000万円)	会社の担当部署や支援機構支店など
民間ローン	変動、固定などの金利タイプを選択できる。収入条件を満たせば、高額の一括ｲ昔入も可能	民間金融機関
公庫民間連携ローン	公庫が民間金融機関の住宅ローン債権を買い取って証券にすることで、資金をバックアップするローン。2003年から取り扱い開始。融資条件は公庫並み。全期間固定金利。金利は金融機関ごとに設定	民間金融機関

公的・準公的・民間　住宅ローン比較！！

凖公的ローン	公的ローン
フラット35	財形住宅融資
全期間固定金利型（11年目以降金利が上がる2 段階金利型もある）	5年ごとに金利を見直す5年固定金利	金利タイプ
70歳未満で安定的な収入のある人、返済負担率が年収の25～40% (年収による）以内など	70歳未満で、財形貯蓄を1年以上続けていて残高50万円以上、毎月返済額の4倍以上の安定的な収入のある人など	申し込み要件
100万円以上、8000万円以下（1万円単位）	財形貯蓄残高の10倍以内で物件価格の80％まで、100万円以上、4000万円以内	借入金額
15年以上35年以内（完済時年齢80歳まで）　申し込み時の年齢が60歳以上のときは10年以上	10年以上35年以内	返済期間
当初金利は融資実行日に決まり、同じフラット35でも金利は金融機関によって異なります。省エネ性や耐震性などに優れた住宅では金利等剳憂遇がある「フラット35S」や「フラット35エコ」が利用可能。保証料や、繰り上げ返済手数料は無料。返済方法は「元利均等返済」と「元金均等返済」が選択できます。借り換えにも使えます	当初金利は融資申し込み日に決まるので、申し込み後、融資の開始までに金利が上がりそうなときは有利に。融資手数料やローン保証料は不要。返済の方法では「元利均等返済」と「元金均等返済」のどちらかを選択できます。一部繰り上げ返済の手数料は3150～5250円。契約後の借り換えには使えません。	その他

民間ローン比較！！

★金利タイプは主に３種類

民間の住宅ローンには、いくつかの金利タイプがあります。同じ金額を惜りても、どの金利タイプを選ぶかで数年後の返済額や、完済までの総返済額が違ってきます。住宅ローンの場合、金利タイプは主に３種類です。

●全期間固定型

最初に決定した金利がローンの返済が終わるまで続くため、返済中の返済額が明確です。

●固定金利選択型（固定金利特約型）

選択した一定期間、固定金利が適用されるタイプです。固定金利の期間が終了すると、その時点での金利が新たに適用され、返済額も見直されます。

●変動型

半年ごとに金利が、5年ごとに返済額が見直されるものが主流です。

「全期間固定型」以外は、将来の金利の動きによって返済額が変わる可能性があります。金利上昇の傾向が見られる時期は金利の低さだけでなく、どの金利タイプなのかを確認してから借りることが大切です。

たとえば、上限金利が設定されたものは、最初の金利は、通常の変動型に比べて少し高めですが、返済中に市中金利がどれだけ上昇しても、最初に設定された上限金利を超えることはないため、金利が大幅に上昇しそうな時期には安心感のあるタイプです。銀行によっては「キャップ型」という呼び方をしています。また、金利の低い変動型と、金利は高めでも返済額の変わらない完全固定型を組み合わせることで、金利変動による返済額上昇のリスクを抑えたタイプも。　複数のタイプを比べてから選びましょう。

主な金利タイプの仕組み

【全期間固定型】

返済スタートから完済まで金利が変わらないタイプ。返済額も変わらないので、返済計画が立てやすい。

【固定金利選択型】

選択した固定金利期間が終了すると、新たな金利が適用になるタイプ。固定金利期間が短いほど金利は低め。

【変動型】

金利は半年ごとに、返済額は５年ごとに見直されるタイプが一般的。将来の返済額が金利の動きによって左右される。

あなたに向いている金利タイプはどれ？

・金利の変動で不安になりたくない

・家賃感覚で一定額を返し続けていくのが安心

・将来、収入が増える見込みが低い

・教育費など、今後の支出を考えると家計に余裕はない

・将来、転職の予定がある

・とりあえず、最初の数年間の返済額を抑えた

い
・数年後、収入が確実に増える

・共働きはすっと続けるつもり

・短い返済期間を設定する予定

・近い将来、まとまった資金が入るので一括完済を予定

口貯蓄額が多く頭金を多く入れられる

口世帯年収が増える予定があり、返済額が増えても対応できる

口金利の変動に敏感で、借り換えに積極的に対応できる

口短い返済期間を設定する予定

口近い将来、まとまった資金が入るので一括完済を予定

固定金利選択型	変動金利
20歳以上65～70歳以下で、安定的な収入のある人など（金融機関により異なる）	20歳以上65～70歳以下で、安定的な収入のある人など（金融機関により異なる）
50万円以上1億円以内など（金融機関により異なる）	50万円以上1億円以内など（金融機関により異なる）
35年以内（完済時年齢75歳未満など）35年以内（完済時年齢75歳未満など）	35年以内（完済時年齢75歳未満など）35年以内（完済時年齢75歳未満など）
金利は融資実行日に決まり、固定期間終了時に金利の見直しがあります。融資手数料や保証料が必要で、金融機関の提携する団体信用生命保険に加入することが条件。繰り上げ返済手数料は､金融機関により異なります。契約後にもローンの借り換えができます。	金利は融資実行日に決まり、以後年2回見直し。融資手数料は3万1500円、保証会社に支払う保証料も必要です。金融機関の提携する団体信用生命保険に加入することが融資の条件。鰊り上げ返済手数料は､金融機関により異なります｡ローンの借り換えも可能です。

総返済額が少ないのは「元金均等返済」

●2種類の金利タイプどこがどう違うの？

「元利均等返済」は月々の返済額を全期間を通し一定にする返済方法です。「元」金と「利」息をあわせたものが「均等」になります。一方、「元金均等返済」は「元金」部分の金額を「均等」に割り、その元金の残金に対して毎回利息がかかっていく返済方法です。元金均等返済は、返済スタート時の返済額が元利均等返済よりも多くなりますが、途中から元利均等返済よりも毎回返済額が少なくなっていきます。「フラット35」や財形住宅融資は、どちらの返済方法も選べます。ただ、銀行ローンなどの民間融資では、金融機関によって元利均等返済しか受け付けていない場合も多いので、あらかじめ確認しておきましょう。

●返済に余裕があるなら元金均等返済が得！！

元金均等返済のほうが利息が少ないため、元利均等返済よりも総返済額が少なくなります。たとえば、2500万円を3％で借りて25年で返済すると、元金均等返済のほうが約115万9500円も少なくなります。ただし、第1回目の返済額は、元利均等返済は11万8552円ですが、元金均等返済は 14万5833円と高くなります。

●「元利均等」「元金均等」どちらのタイプを選べばいいの？

元利均等返済を選べば、完全固定型のローンを利用した場合は、完済まで返済額が一定です。返済額の変わらない安定した返済計画を望む人、返済スタート時の返済額を少なめにしたい人は「元利均等返済」を選ぶといいでしょう。一方、支払う利息をできるだけ少なくしたい人、将来の返済額を少なくしたい人は「元利均等返済」を選ぶとよいでしょう。

ローンの返済方法には、右の2種類があります。「元金均等返済」は返済期間中、元金分の返済額が一定で、利息を合わせた当初の返済額が大きくなるのが特徴。「元利均等返済」は元金と利息を合わせた毎月の返済額がー定になる方法です。元利均等返済

元金と利息を合わせた返済額が一定になる方法。返済額が一定のため返済計画を立てやすいのがﾒﾘｯﾄですが、返済当初は元金より利息の割合が高く、総返済額が多くなります。金利が全期間固定型のローンなら完済まで返済額は一定です。

元金均等返済

返済の中の元金分の返済額が一定で、残元金から計算した利息を支払う方法。元金が確実に減るため、総返済額が少なくなります。当初ほど返済額が多く、返済が進むにつれ負担が軽減されます。返済スタート時の返済額は多めだが、返済が進むにつれて負担が減っていきます。総返済額は元利均等返済よりも少なくなります。

三井住友信託銀行

金利の優遇やミックスロ－ソがある最大2.45%などの大幅な金利引き下げを実施していて、変動金利も短期固定金利も金利は低水準となっています。金利タイプや返済方法の異なる複数のローンを組み合わせるミックスローンも可能です。ネット繰り上げ返済の手数料無料です。

ソニー銀行

保証料や団信保険料、繰り上げ返済が無料「変動セレクトローン」と取り扱い手数料を抑えた「住宅ローン」の2種類があり、ローン保証料、団体信用生命保険料、繰り上げ返済手数料が無料となっています。申し込みはネットのみで、専任のコーンアドバイザーが手続きをサポートします。

新生銀行

「もしも」に備える「安心パック」も登場金利優遇のキャンペーンも多く、保証料、団体信用生命保険料、繰り上げ返済手数料が無料となっています。収入や支出が変化したとき返済額をコントロールできる「安心パック」も登場。借り換えの場合でも最長35年の返済が可能です。

●無理のない借入額って・・・どのくらい？

年収と家計を考えて借入額の目安を立てることが重要です。収入から見てどの程度の借入額がふさわしいかを考えてみましょう。返済負担率という言葉がよく使われますが、これは年間のローン返済額÷年収のことです。融資条件を見ると公的口ローンなどは20％以内を原則としています。安全な計画を考えるなら目標は20％以内としましょう。また、返済負担は一般論だけなく、家計に照らしても考えておく必要があります。趣味の費用などを安易に削れると見込むと、せっかくの新生活が窮屈になってしまいます。返済負担率20％の額と、自分にとって無理ないと思える毎月返済額を計算してみてください。そのいずれか低い額から借入可能額を逆算します。実はこの表、中心に書いた金利や返済条件が厳しくなっています。以降で各種ローンの特性を見ながら調整することになりますが、参考にしてください。

住宅ローン計画の手順

心構え

・最低でも総工事費の3割程度は、自己資金でカバーできるような予算を考える

・住宅ローンは自分に適した返済期間を考えておく

↓

情報整理

・各種住宅ローンの融資限度、返済可能期間、金利、タイプ、金利などの情報を整理

・公的ローンでは、特に融資限度に注意

・民間ローンでは優遇金利のキャンペーン情報などもチェック

↓

シミュレーション

・基本的には金利釧氏いものから候補にするが、現在と将来の生活1甄tを考えて、｢当初負担軽減型｣や｢安定返済型｣など、自分に適した退斉プランを検討

・借入金額．金利、返済期間などをかえて、数パタ一ン試算してみる

↓

相談

・家の予算が大まかに決まった段階で、早めに金融機関窓口に相談

条件や審査基準は金融機関それぞれです。住宅金融支援機構と提携している「フラット35」と違って、各金融機関が独自に出している住宅ローン商品は、融資条件も審査基準も各社それそれです。Ａ銀行で融資を断られたとしてもＢ銀行では借りられる、ということも多々あります。また、融資限度額が銀行によって違うケースもあります。１の銀行で断られたり、希望する金額が借りられなくても、決してあきらめずに、ほかの金融機関をあたってみましょう。

それぞれの優遇制度も必ずチェックしよう

「融資条件や金利はそれほど変わらないから、どこで借りても同じ」と思っていませんか？それは大きな間違いです。金融機関によっては、提携している企業の社員には店頭金利よりも低い金利で融資をしていたり、個人でも長い取引のある優良顧客には金利を引き下げたり、融資実行までにかかる期間を短くしてくれたりなど、便宜を図ってくれるケースがあります。有利な制度がないかどうか、勤務先の総務部や自分が普段使っている銀行に確認してみましょう。

特色のある住宅ローンも増えている

さまざまな特色のあるローンも登場しています。変動金利と固定金利を金利動向にあわせていつでも切り替えられるなど、金利の適用の仕方で細かなニーズに応えるもの、病気になったときの保障が付加された疾病保障特約付きのものもとなっています。働く女性を対象としたもの、口座残高の指定金額を超えた分は自動的に繰り上げ返済に充てられるものなどさまざま。自分にあったものを慎重に探してみてください。

金融機関の個性派住宅ローン

さまざまなニーズに応えるもの、利用者を限定したものなど、特徴のある住宅ローンが登場しています。他にも個性的なローン商品がいろいろあるので、調べてみよう。

病気が心配な人向け

ガンや脳卒中、急性心筋梗塞といった特定の病気にかかった場合、条件によって、毎月の返済や残債を保険金で保障する｢３大疾病保障付きローン｣｢７大疾病保障付きローン｣。住宅ローン商品名には書かれていなくても｢特約｣で保障を付加できる金融機関が多いただし金利が高くなったり、保険料が発生する場合もあるので、現在、加入している保険を再確認してから加入を決める。主な取扱銀行／多くの銀行で取り扱っている

働く女性向け

働く女性向けや専用の住宅ローンも。出産後1年間は優遇金利適用（中央三井信託銀行）、契約社員の女性が借りやすい女性向けローン（三井住友銀行）など、女性が利用しやすいものも。　主な取扱銀行／りそな銀行、中央三井信託銀行、三井住友銀行、スルガ銀行他

定期借地権付き住宅向け

土地に対しての抵当権設定ができないため、住宅ローンが借りにくい定期借地権付き住宅専用のローンを取り扱っている銀行もある。ただし、一般の住宅ローンよりも融資審査が厳しくなる場合がある。主な取扱銀行／三井住友銀行、神奈川銀行、関西アーバン銀行、スルガ銀行他

預金がたくさんある人向け

預金残高に応じてローン金利が引き下げられたり、一定額以上の預金を住宅ローンの繰り上げ返済にまわす「預金連動型住宅ローン」。余裕資金を手もとに残しておきたい自営業者や、将来、まとまった出費が予定される人には検討する価値のあるローンです。主な取扱銀行／東京スター銀行、関西アーバン銀行、北日本銀行、愛媛銀行他

融資の事前審査では何を審査される？

ほとんどの金融機関で、住宅ローンの本審査の前に簡単な事前審査・仮審査を行っています。ローンを申し込む前に、複数の金融機関で事前審査を受けることも可能なので、どの銀行からならいくら借りられるか、といった比較検討がしやすくなりました。借入先の候補としてあげている銀行に事前審査を申し込み、金利や諸費用の条件が自分にあっているところに借り入れの申し込みをするといいでしょう。

金融機関で事前審査申込書を用意しています。それに記入し提出すれば、融資が受けられるかどうか、いくらまで融資できるかなどの審査結果が２～3日程度で出ます。なお、事前審査で出る融資可能額はあくまでも目安。購入物件の条件によっては、融資額が事前審査時よりも少なくなる場合もあります。

収入を証明する書類が必ず必要！！

事前審査の際、収入を証明する書類などを求める金融機関と、求めない金融機関があります。審査を受ける際には、正確な自分の年収（税込み）を把握しておいたほうが、実際の融資可能額に近い数字を出してもらいやすくなります。サラリーマンなら前年の住民税決定通知書、課税証明書など収入がわかる公的証明書を用意しておきましょう。自営業の場合は、３年分の納税証明書など収入が安定していることがわかる書類が求められます。金融機関は借りる人の返済能力を重視します。このため、勤続年数が規定（２～３年）に満たない、消費者金融に借金がある、健康上の問題があって団体信用生命保険に入れない、などの場合は残念ながら審査に通らないことがあります。