住宅ローン選びは、これを読んでおけば安心

ローンの金利タイプを選ぶポイント

住宅ローン選びは、 長い目で見て比較検討を！！

住宅ローンを選ぶポイントは、はっきりと言って金利です。ローンの支払いは長期になりますから、少しの金利の差が、長い目で見ると大変大きな違いになります。住宅ローンの金利には、ローン期間中は金利が変わらない「固定金利」と、金利か変わる「変動金利」、当初数年間は固定でその後は、固定か変動かを選べる「固定金利選択型」があります。それぞれにメリット、デメリットがあります。金利タイプごとの特徴をよく理解して、自分にあったローンを選部ことが重要です。

住宅ローンの見積もりは必ず数社に頼み、さらに勤め先の会社の提携ローン、不動産会社がすすめる提携ローン、銀行窓口やインターネットでのキャンペーン金利など、面倒がらずマメに情報を集め、比較検討するべきです。インターネットの比較サイトの利用もよいでしょう。

金利はこまめに計算してみよう！！

住宅ローン見積もりは数社に依頼し、 長い目で見て比較検討をしましょう。キャンペーンなどの優遇金利を検討している場合、当初数年間の優遇幅が 大きい場合と、全期間が同一優遇金利になる場合との２つのタイプがあります。一般に安心なのは後者ですが、借りる前に必ず総支払い額を計算してみ てください。また、ローンの借入金利が確定する時期にも注意が必要です。ほとんどのローンは融資実行時(資金受け取り時) の金利で確定します(財形住宅融資は申込時点)。変動金利は、申し込んだときと金利が変わっていますので、ローンが決定したら、再度計算をしてみましょう。

資金は余裕を持って用意しておくと、 物件の引渡し時に、数十万円以上のキ ャッシュが手元に残ることがあります。ローン返済のために使おうと決めてい るお金なら、将来の繰上返済のために貯蓄しておくよりも、購入時の頭金をアップさせることをおすすめします。繰上返済の場合は、返済までの期間 の利息の負担がありますし、１回につ き数万円程度の手数料がかかってしまいます。しかし、頭金に充当する方法 だと、契約書を書き直す手間はありま すが、たとえば金利３％､30年ローン の場合､3,000万円ローンを2,900万円に減らせば､50万円以上の支払い 利息が節約になるのです。

金利タイプの種類と選ぶポイント

１．【変動金利】

●特徴

●メリット

●デメリット

●こんな時に選べ

２．【全期間固定金利】

メリット

デメリット

低金利のいまこそ全期間固定金利型が有利！！

全期間固定金利型というのは、借入後に市中の金利が変わっても、適用金利は借入時の金利のままで、それが完済まで変わらないというローンです。したがって、完済まで返済額もまったく変わらないので、安心して資金計画を立てることができます。このタイプには、借入後に金利が上がっても返済額は増えない半面、金利が下がった場合にも返済額は変わらないので、金利低下のメリットを享受できないという大きなデメリットがあります。

しかし、現在の金利は世界的に見ても、過去の金利水準から見ても極めて低い水準にありますから、中長期的に見れば、金利は下がるより上がる可能性が極めて高いでしょう。ですから、金利上昇リスクを回避できる全期間固定金利型が一番安心できるローンと言えるでしょう。金利は35年返済の場合には2％前後ですが、フラット35なら1.58％です。3000万円の借入額だと毎月の返済額は9万3035円となります。変動金利なら8万円台ですから、借人後35年間金利がまったく変わらなければ、総返済額は約481万円も少なくなります。しかし、借入後５年ごとに金利が0.5％アップすると、反対に約105万円多くなり、1％ずつ上がると約779万円も増えてしまいます。

金融機関で適用金利は違ってくる！！

将来の金利がどうなるのかは、誰にも断定はできませんが、住宅ローンのリスクは生活基盤を脅かすことになります。返済期間の長い人は、全期間固定金利型で、より安全な資金計画を立てることが重要です。同じ全期間固定金利型でも金融機関や返済期間によって金利は異なってきます。自分か利用できそうな金融機関を回って、より有利なローンを見つけると同時に、少しでも返済期間を短くして、より低い金利で利用できるようにしてください。30年、35年の間には、この金利差が大きく響いてくるのです。返済期間を短くすれば、毎月の返済額は増えますが、総返済額は軽減できます。その上、適用金利が下がれば、相乗効果となって返済額を減らすことができます。借入額3000万円、35年返済で2.05％の金利だと総返済額は約4200万円なのが、30年返済で2.0％だと約3992万円に減り、20年返済で1.95％だと、約3625万円ですむ計算となります。

固定金利引き下げにも二つのタイプがある

住宅ローンには、店頭で表示されている金利（店頭表示金利）と、一定の条件の人が対象になる金利引き下げ後の金利があります。また、金利の引き下げ方法には二つのパターンがあります。一つは、当初の一定期間の引き下げ幅を大きくする「当初期間重視型」です。もう一つは、引き下げ幅は少し小さくなりますが、完済までの全期間、金利が同じだけ引き下げられるもので、こちらは「全期間引き下げ型」と呼ばれています。

メガバンクの金利タイプ別にみた適用金利の例をあげてみましょう。これをみると、当初期間重視型は、固定期間選択型を対象とするケースが多く、固定期間５年ものや10年ものは、その期間中1.8％引き下げますが、５年、10年経過後からは0.4～0.8％程度に金利の引き下げ幅が縮小します。一方の全期間引き下げ型は、それぞれの店頭表示金利より1.0％引き下げるようになっています。

固定期間の短いタイプは返済期間が長いとリスク大！！

当初の金利面だけでみると、固定期間選択型については、当初期間重視型のほうが有利のようです。が、問題は固定期間終了後の金利と毎月返済額。利用する返済期間が長いと、たいへんリスクが大きくなるのです。固定期間選択型5年ものを3000万円、35年返済で借りると、当初５年間の毎月返済額は９万8610円。店頭表示金利の3.55％なら12万6608円ですから、3万円近く毎月の返済額が減少することになります。しかし、6年目からが問題。金利が変わらなくても、金利引き下げ幅が1.6％から0.8％に縮小し、自動的に0.9％アップします。毎月返済額は11万円台になり、1割以上増加します。

また、店頭表示金利が1％上がっていれば、実質1.9％上がって、3割近くも毎月返済額が増えます。さらに、金利2％の上昇だと4割以上、金利3％のアップだと6割も毎月返済額が増えるのでから、返済計画に大きな支障が出てきそうです。返済期間が短ければ リスクはかなり小さくなるしかし、返済期間を短くすれば、このリスクはかなり小さくすることができます。

つまり、返済額増加率は35年返済に比べると半分程度に縮小するのです。もっとも、収入の増加にかなりの自信があり、教育費増大などの内部的なリスクがない人なら大丈夫でしょうが、なかなか収入が増えない時代には、これでも不安もしれません。しかし、返済期間を10年にできる人なら、だいぶ事情は変わってきます。返済額増加率は、金利が1％上がっても4％台で、2％上昇の場合でも7％台にとどまります。これぐらいのリスクであれば、当面の金利を優先して、固定期間選択型の固定期間の短いものを、当初期間重視型の金利引き下げ方法で利用するのが得策ということになるでしょう。

返済期間20年程度なら10年固定でも大丈夫

３．【固定期間選択型】

固定期間選択型住宅ローンのデメリット

• 固定期間終了時には金利が上がり、返済額が増える可能性がある
• 固定期間の長いタイプは金利がやや高くなる
• 返済期間でリスクが変わる
• 固定期間終了時には金利が上がり、返済額が増える可能性がある
• 固定期間の長いタイプは金利がやや高くなる
• 返済期間でリスクが変わる

固定期間選択型住宅ローンメリット

1. 特約期間中は市中の金利が上がっても金利は変わらない
2. 金利引き下げ幅が大き＜、実質金利が低い
3. 特に固定期間の短いタイプは金利が低く、実質1％前後で融資が可能

固定期間終了時に返済額大幅アップするぞ！！

固定期問選択型というのは、２年、３年、５年、７年、10年などの特約期間中の金利が固定していて、その特約期間終了後には、その時点の金利で再び固定期間選択型にするか、変動金利型に切り替えるかを選択することになります。特約期間が短いほど金利が低くなります。特に地銀が多く扱っている住宅ローン商品です。

その最大の魅力は何といっても金利が低いという点です。下にメガバンクの金利の例を紹介しておきましたが、特約期間５年、10年でも、１％台の前半で利用できるところもあります。このため、特約期問が長いものを利用する人が増えています。ただ、デメリットには十分な注意が必要です。返済期間にもよりますが、借入陂に金利が上がると、返済額が大幅に増える可能性があるのです。変動金利型のような未払い利息が発生するリスクはありませんが、その半面、変動金利型のように増額時の増額率は25％までという決まりがないので、極端にいえば天井知らずに返済額が増える可能性があるのです。実はこれが怖いのです。

金利上昇で返済額50％以上増加もあり得る！！

たとえば、35年返済でこの固定期間選択型５年を利用すると、当初の毎月返済額は8万5386円となります。全期間固定金利型が２％とすれば、9万9378円ですから、１万円以上も負担が軽くなるのです。たいへん魅力的であるのはいうまでもありません。しかし、この1.05％というのは店頭表示金利の3.25％を5年間だけ2.2％引き下げるもですの。5年間だけです。５年後から引き下げ幅は1.4％になるので、金利が同じでも適用金利は1.85％になり、返済額は9万5461円で、10％以上増えてしまいます。仮に2％上がると12万円台の返済額で4割以上の増加と、影響も大きくなります。

このリスクは返済期間や特約期によって異なってきます。同じ固定期間選択型５年でも、返済期間を15年、10年と短くすれば金利が上がっても増額率は小さくなるのです。特に返済期間10年なら、金利2％上昇でも増額率は10％以内とリスクは極めて小さくなるので、むしろ積極的に活用して、低金利メリットを活かすべきでしょう。しかし、今後は金利が上昇すると言われています。また、特約期間10年だと、返済期問35年ではやはりリスクはかなり大きいのですが、20年返済ならリスクはさほどでもなくなるのです。

変動金利は未払い利息に注意が必要！！

変動金利ローンで必ず理解しておきたいのは、金利上昇のリスクです。変動金利型の返済は、利息と元金の両方を支払い、半年ごとに利息と元金のバランスを見直します。このときに、金利が上昇していると利息の割合が増加し、毎月の支払いが利息分だけとなることも考えられるのです。さらに利息の額が返済額を上回ると、未払い利息が発生します。いくら返済しても、元金がまったく減らないという事態に陥いることもあるのです。こうなると少しでも多く返済してローンを減らしたいところですが、ここで、変動金利の「返済金額の見直しが５年ごとで、最大上昇はもとの支払いの1.25倍まで」というルールがネックになります。たとえ1.25倍の上限いっぱいまで返済金額を増額できても、金利上昇がそれを上回っていれば、元金の返済がされません。変動金利の場合は、金利が上昇局面になったと感じたら、固定金利への変更を検討しましょう。

ローンの返済方法を選択するポイント

住宅ローンの支払い方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の二種類があります。元利均等返済は、毎月の利息と元金の合計額を一定にして返済します。毎 月の支出額があらかじめわかるため、 家計の中で返済計画が立てやすいという大きなメリットがあります。元金均等返済 は、返済額の元金部分が一定で、利息部分ははじめ大きく、だんだん減っていくという方式です。借入額や金利が 同じ条件であれば、元利均等返済よりも返済当初の額は大きいのですが、支 払い総額が抑えられるのが利点です。元利均等返済は利息の負担が大きい返済方法ですが、繰上返済などで支払う利息を軽減することも可能です。将来の家計状況を予想し、余裕の持てる返済方法を選びましょう。

ボーナス返済は注意が必要！！

ボーナスの組み入れ率は、公的融資とフラット 35では40％まで、民間融資は50％までと決ま っています。しかし、ボーナスの額どころか場合 によっては存在すら不安定な昨今はボーナス返済の組み入れ率を少なめにするのが安心だと言えるでしょう。毎月のローンを抑えてボーナス時に多く返済するプ ランは、一般的におすすめできません。マイホームを手に入れると、それまでの家より 広くなって光熱費が増えるなど、事前に予想でき なかった家計費の変化が起こります。ボーナスは それらに備えるために、できるだけ手をつけずに様子を見たほうがよいのです。 　ボーナスをはじめから組み入れる場合は、ボー ナス月の支払い上限を、住宅購入以前にボーナスから住宅費として積み立てていた金額まで、としておきましょう。

ローンもメンテナンスが必必要です！！

住宅ローンは、有利なローンを選んでも、ときには見直しが必要です。長い支払い期間中には、金利の変化もありますし、もっと有利な条件のローンが出てくる可能性も大いにあります。借り換えは、借り手から見ると、あるローンから別のローンに引越すようなイメージですが、高い金利の住宅ローンの残債を低い金利のローンで一括返済すること、と言い換えることもできます。借り換えに向いているのは、固定期間選択型のローンなら固定期間が終了する時期。他のローンでも、今のローンより金利が１％低いローンを発見したら、借り換えを検討してみるとよいでしょう。また、毎月決まった額を漫然と支払うのではなく、計画的に繰り上げ返済をすることも意識しましょう。

★借り換えは ココに注意!

ペアローン・2本立てローンが最近の流行り？！

※元利均等と元金均等はどちらが良いのか？