元利均等返済のほうが初期の返済が少ない
住宅ローンの返済方式には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つがあります。どちらの方式を選ぶかで、月々の返済額と総返済額が変わってきます。一般には、元利均等返済を選ぶ人が多いですが、この方式の特徴はどんなところにあるのでしょうか。
住宅ローンの毎月の返済額は、元金と利息という2種類のお金から構成されます。元利均等返済は元金と利息（元利）の合計額が毎月同じになるように設定しているもので、金利が変動しなければ返済が終了するまでの返済額は変わりません。そのあめ、返済計画の見通しが立てやすく、家計の管理がしやすくなります。後述する元金均等返済よりも返済当初の金額が低くなりますので、共働きが可能、教育費がかからないなどの理由から、返済当初は家計にゆとりができる家庭であれば、その間に預金や積立てを行うこともできます。ただし、返済当初は利息の割合が多くなりますので、元金の減りが遅く、総返済額が多くなるというデメリットがあります。
元金均等返済は総返済額が少なくなる
一方の元金均等返済は、元金お返済期間で均等に割り、そこに残り元金の利息を載せていくという方式です。返済当初の返済額多くなるというデメリットはありますが、総返済額は元利均等返済より大幅に下がります。共働きをしている間に多くの返済しておきたいという人は元金均等返済を選ぶとよいでしょう。
金融機関によっては元金等返済を扱っていないところもあります。また、こちらから申し出がないかぎり、通常は元利均等返済で返済方式が設定されます。どちらを選ぶかはケースバイケース。あなたの経済状況などに合わせて選択してください。
「元利均等返済」と「元金均等返済」の違い
毎月の返済額の内訳は元金＋利息です。この2つの組み合わせ方により返済方式は2通りになります。「元利均等返済」は、毎月の返済額が同じなので家計の管理がしやすいなご利点。元金部分に残高に対する利息分を上乗せする「元金均等返済」は、当初の返済額は元利均等返済より多くなりますが、総返済額は少なくなります。
返済方式の選択次第で総返済額が変わる
金利が低ければ、元金均等返済でも毎月の返済額は元利均等返済とそれほど変わらなくなります。たとえば、当初10年間の金利が1.5％の場合、元金均等返済のスタート時の毎月返済額は元利均等返済より約1万4,000円高い程度です。この差額は徐々に減り、その後逆転。総返済額は72万円少なくなります。毎月、1万4,000円の負担に耐えられる家計ならば、元金均等返済を選ぶことにより総返済額を大幅に減らすことができるのです。
全期間固定金利の人も他人事ではない
「完済まで安定した返済を続ける」「総返済額をできるだけ抑える」。この2つは、住宅ローンを賢く借りて無理なく返すための基本軸といえますが、これを同時に実現するためには、一度借りた住宅ローンを借り放しのにしないことです。建物同様、住宅ローンにも定期的なメンテナンスが必要です。「繰上げ返済」や「条件変更」などがその方法にあたりますが、いすれも耐えず変化するの動向がカギを握ります。
変動金利で借りた人はもちろん、全期間固定金利で借りた人も、金利の動きは毎月確認すべきでしょう。なぜなら、固定金利の人でも金利が低下した瞬間を速やかにとれえれば、よりよい条件に変更ができ、総返済額を抑えることができるからです。住宅金融普及協会のウェブサイトなどで、ターゲットとなる固定期間の最安金利を毎月チェックする習慣をつけましょう。
何％の変化でアクションを起動するか
金利は、いま自分が借りている住宅ローンの金利だけでなく、将来的な「条件変更」や「借り換え」のどちらの対応も想定して、変更するかもしれない商品の金利までチェックしておきます。
そのためには、まず左頁のように、条件変更や借り換えのモノサシとなるベンチマークの試算を行います。そして、そのトータルコストと等しくなる金利を調べ、あらかじめ「変更予定の金利タイプが〇％になったら実行する」と決めておきます。そのうえで、いよいよ目標の金利に達したら、ただちに条件変更か借り換えを行います。大切なのは、起動の速さ。金利がターゲットの数値に近づいていても、現実にはすぐに実行に移せないものです。しかし、それでは有利な変更のチャンスを逃してしまいます。一度、変更する数値を決めたら機械的に判断するのがベターです。
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