低金利時代に「フラット35」を使うヤツは馬●？？？

公庫と民間のタイアップ「フラット35」

民間金融機関でも長期固定金利の住宅ローン提供が可能に。従来の住宅金融公庫融資の特長を生かしつつ、8000万円までの大型融資です。住宅金融公庫の買収型証券化事業の概要を前項でみましたが、その事業をベースに2005年１月から「フラット35」とネーミングされた新型住宅ローンが、出回り始めています。この「フラット35」こそ、公庫の証券化事業の表看板となるもので、公庫と民間が提携する新しいタイプの住宅ローン商品といえるでしょう。ただし、このローン商品を使っていても、窓口となる金融機関によっては別のネーミングを採用しているところもあります。

2005年に入ってから急激にその普及テンポが速くなっていますが、その要因は、やはり長期にわたるローンの場合、エンドユーザーにとっては固定金利のほうが安心感が生まれるからでしょう。05年６月には月間の買取申請件数が6000件を突破、１営業日当たりの件数も３００件を超えるほどにまで普及しています。また、04年末頃から公庫費用分の金利等を引き下げる普及促進のキャンペーンを公庫サイドで実施し、その効果でタイアップする民間金融機関も増加しています。05年５月の時点で、「フラット35」を取り扱う金融機関は計５機関となっています。

「フラット35」の特徴を挙げると、まず何といっても最長35年の固定金利ということに尽きます。従来の公庫融資のような２段階金利（返済Ｈ一年目以降に金利変更）も選択できますし、返済全期間を完全に。フラット”な適用金利とすることも可能です。つまり、元利均等払いにすれば35年間はいっさい返済額に変動がないわけです。この長期にわたり返済額に変動がないことこそ、住宅ローン利用者のニーズにマッチしたもので、民問金融機関が単独ではなかなか商品化できない点です。また、最大8000万円までの大型融資が可能なこと、通常は50万円程度かかる保証料がゼロであること、繰上返済も手数料なしで実施できること等が特徴として挙げられます。従来の公庫融資の使い勝手を向上させ、民間金融機関とタイアップした形で市場に提供していることが新型ローン「フラット35」の特徴といえるでしょう。

低金利時代のフラット35の意義！？

フラット35のコストについては、設計契約締結時に、全体の目標金額を決めています。ハウスメーカーのように一丸となった対応を期待していると。こうしたすれ違いに大きなショックを受けることになります。契約書をつくったら、必ずその場で印紙を貼って、当事者が印鑑で消印をしたことを、お互いに確認するようにしましょう。しかし、契約書に印紙を貼っていなかった場合、本来貼るべき印紙の３倍の「過怠税」というペナルティーがあります。また、フラット35は印紙が貼ってあっても、消印をしていなかったとしたら、貼るべき印紙と同額の過怠税がかかってきます。広がりつつある、建築設計事務所の役割章の最後にちょっとまとめてみましょう。相場はさまざまな要因で形成されています。たとえば、どの都市なのか鉄道沿線のイメージはどうか、都心部からの距離、住環境など。

いずれも地方税で、固定資産税は土地や家屋を所有（保有）している限り毎年課せられる税金です。フラット35は税額は固定資産税評価額に一定の税率を乗じて決めます。３年に１度評価替えが行なわれますが、急激に税負担が上がらないように軽減措置も施されます。クライアントは、建築家から工務店を紹介されるパターンが多いので、深い関係が築けていると思うでしょうし、建築家がイニシアチブを握っていると思いがちです。何度プランの手直しをしても結局改善されず、最後まで窓はつくってもらえなかった……。建築家とのやりとりの中では、こんな不可解な話はたくさんあります。南側にをつけない本当の理由は？　抵当権の設定登記は貸し手（債権者）の権利を守るために行うわけですから、登記をするのは貸し手かというと、そうではありません。銀行口ｊンなどの場合は、登記を行う義務があるのは借り手（債務者）である「抵当権の設定者（目的不動産の所有者）」です。消費税導入時や税率引き上げのときには、「住宅は非課税もしくは軽減税率の対象とすべきではないか」といった議論もありました。今後新たに消費税率の引き上げが検討されるようになると、再び住宅への消費税課税のあり方がクローズアップされてくることでしょう。

フラット35の場合、抵当権の設定登記をしていれば、もし万が一、借りたあなたが何らかの事情でローンを返せなくなったとしたら、貸し手の金融機関は裁判所で手続きを踏めば競売にかけることができます。つまり、お金が返せなくなれば土地を売らせて、その代金の中から自分のところが貸し出した金額だけは返してもらおうというわけです。相続税の路線価とは、相続税や贈与税などの課税のために、都市部の道路（＝路線）ごとに国税局長が決定した土地の「単価」のこと。これは、設計をやっている私にもわかりません。しかし、住宅をより「作品」らしくするため、わざと難解な設計をしたがる建築家がいるのは事実です。

民間の金融機関のローンのほうがトクな場合もあ る

フラット35には、民間の住宅ローンとは異なる特徴があります。デメリットといえるのは、

といった部分です。

団信に関しては、民間の住宅ローンなら加入が必須で、保険料は金融機関が負担します。その分は金利に上乗せされているはずですが、現状はフラット35の金利と大差ないようです。フラット35の場合、団信への加入は必須ではありませんが、必ず入ったほうがいいので、この保険料は覚悟しましょう。

物件検査は、建設・購入する住宅が、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合しているかどうかをチェックするもの。チェックした上で、「適合証明書」を取得する必要があります。手数料の目安は、新築住宅一戸建てで２万～３万円台、中古住宅一戸建てで４万～５万円台となっています。

フラット35の特色は薄れつつある

なお、フラット35の繰り上げ返済は、これまで「１００万円以上でないとできない」という点がデメリットとされていましたが、それは過去の話です。

このように見ていくと、今はフラット35でも民間金融機関の長期固定ローンでも、商品性や金利にあまり差はなく、むしろフラット35は団信保険料の部分で高くつく可能性があります。ただ、フラット35には「審査が通りやすい」などの有利なポイントもあるので、今一度考えてみましょう。

フラット35なんて・・・お得なわけないだろ！？

「フラット35」とは、住宅金融支援機構が銀行から住宅ローンを買い取り証券化することで実現した、最長35年の全期間固定型の住宅ローンです。

窓口となる銀行によって金利は微妙に異なるのですが、いずれにしても全期間固定型としては極めて低い水準です。金利に団信が入っていないので注意が必要ですが、借りると同時に総返済額が確定するのはとても安心です。他にも銀行ローンではかかることが多いローン保証料が無料で保証人もいらず、繰り上げ返済手数料が無料、自営業でも借りやすいというのは大きなメリットでしょう。

性能が優れた住宅なら金利が低い｢フラット35Ｓ｣

｢フラット35Ｓ｣とは省エネルギー性､耐震性､バリアフリーなど優れた住宅なら一定の金利が引き下げられるローンです。住宅性能の条件によって当初10年間年0.3%引き下げのＡプランと､当初5年間年0.3%引き下げのＢプランがあります｡優良住宅の建設費は高いですが､金利割引の分を回したり､また修繕費が少なく済むので長い目で見たらおトクかも｡また最長50年間固定金利の「フラット50」もあります。

みんなに優しい？「フラット35」

地方在住で長期固定を選びたいならフラット35！！

「フラット35」についてもポイントをみておきましょう。フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供しています。金利タイプは、全期間固定型です。借りるためには、住宅の質が一定の水準をクリアしている必要があります。具体的には、建築基準法をクリアしていることに加えて、住宅金融支援機構が定める基準も満たさなくてはなりません。検査を受けて「適合証明書」を取得する必要があり、検査の手数料が3万～5万円程度かかります。

フラット35は、長期固定金利で安心を得たいという人、なかでも地方在住の人には、有力な選択肢の一つとなります。というのも、地銀や信金・信組では、長期固定金利型を独自では取り扱っていない場合が多いからです。長期固定金利型は金利上昇リスクが小さいので、借りる人にとっては「安心なローン」といえますが、これは逆にいえば貸し手にとってリスクが大きいということ。規模の小さな地方銀行や信金・信組では、独自に長期固定金利型を扱うのは難しいとい立甼情があります。このため、地銀や信金・信組では、変動型や５年固定、10年固定などを自前で用意する一方、長期固定金利型はフラット35で対応しています。

フラット35はどこで借りたらいいの？

フラット35は銀行、保険会社、住宅ローン専門会社などで取り扱われています。基本的な商品性は共通ですが、窓口となる金融機関によって、金利や融資手数料などが異なることには注意が必要。フラット35の利用を検討するなら、金融機関同士で金利などを比較することが欠かせません。住宅金融支援機構のウェブサイトでは、フラット35を取り扱い金融機関すべての金利を一覧できますから、ぜひ活用してください。
もっとも、金利が低い金融機関がみつかったとしても、そこでフラット35が利用できるとは限りません。たとえば住宅ローン専門会社の「日本住宅ローン」は、積水（ウス、ダイワハウス、住友林業、セキスイ（イムのいずれかで家を建てた人向けですイトで「ご利用いただける方」の欄をチェックして自分が利用できるかどうかを確認しましょう。

金利、融資手数料、融資実行日に注意が必要！！

具体的にフラット35の窓口金融機関を比較する際、主にチェックしたいのは「金利≒融資手数料」「融資実行日」です。金利と融資手数料は、フラット35の金利情報ページで確認してください。金利が低くても融資手数料が高いところもありますから、要注意です。融資手数料を「融資額の2.1％」などと設定し、金利を低くしている金融機関もありますが、この場合の融資手数料はいわば利息の前払いのようなものです。金利が少々高くても、あとあと繰上げ返済をすることで利息は軽減できますが、融資手数料は一度払ってしまえば取り返すことができません。金利の低さだけに目を奪われないようにしたいところです。融資実行日は、毎月10日～月末としている金融機関が多いのですが、なかには月に数日しか融資実行日がないところもあります。

融資実行日が重要なのは、ローンの契約日を融資実行日に合わせられないと、フラット35の融資を受けるまで一時的にほかのローンを利用する「つなぎ融資」が必要になることがあるからです。そうすると、手続きが煩雑になるだけでなく、利息や手数料が別途必要になります。できれば、つなぎ融資は利用せずに済ませたいものです。手続き面でもコストの面でも、融資実行日の多さはフラット35の重要なチェックポイントといえます。

フラット35Sの金利引下げは税金が原資！！