マイホームの購入は人生のなかでも最大の買いもであり、最大の決断のひとつといえるでしょう。慎重の上にも慎重を期したいところですが、かといって、あまり慎重になりすぎても絶好のタイミングを失することがあります。購入をスムーズに進めるために、まずは自分たちの生活設計のなかでのマイホームの位置付けを明確にしておくことが重要です。
マイホーム購入のベストタイミングは？
ほんとうに自分たちはマイホームを買ったほうがいいのだろうか、買っても大丈夫なのだろうか、そんな不安や心配をお持ちの方も少なくないと思います。何しろ数千万円もの買い物なのですから、それは当然のことです。むしろ、不安や心配を感じることもなく、衝動買いに走ってしまっては、後悔先に立たずということになりかねません。しかし、不安だからといっていつまでもためらっていると、購入のタイミングを逃してしまいます。
マイホームを買わない！！【老後のリスクとは？】
賃貸住まいでも、働けるうちはいいでしょうが、リタイア後はどうするのか？マイホームを買わないでいると、将来的にはいまの不安より、いっそう深刻な事態が待ち受けているかもしれません。ですから、ときには思い切った決断も必要なのです。その決断の前提になるのが、生活設計を明確にしておくということです。若い人なら結婚、出産、現在の仕事とこれからの仕事、収入の見通しなどと、それにあわせた資産形成や住まいの確保などを考えなければなりません。比較的年配になれば、リタイア後の生活、老後資金、相続なども念頭に置いておく必要があるでしょう。単に夢物語としての生活設計ではなく、より現実昧のある青写真を描かなければ、文字通り絵に描いた餅になってしまいます。
計画的な生活設計がマイホーム購入のポイント！！
しかし残念ながら上記のような具体的な生活設計を持っている人はあまりいないようです。マイホーム購入適齢期といわれる30代、40代でも生活設計を立てている人は10人に４人程度にとどまっていると言われています。これからマイホームを購入しようと考えているなら、生活設計を立てている人は少ないのです。これらかマイホームを購入しようと考えているなら、生活設計を立てている側にならなければなりません。それも、より現実に即して生活設計を考えていく必要があるのです。
たとえば、お金の面から自分たちの10年後、15年後、20年後の生活設計をシミュレーションしてみてください。年収や支出などは自分たちなりに将来どの程度増えるのかを予想、一番厳しめの数値を当てはめてください。その結果、住宅を購人した年など、瞬間風速ではマイナスになる年があっても、基調として年間の収支がプラスになり、貯蓄残高が着実に増えるようであれば、まずは心配ないでしょう。反対に、なかなかプラスにならないという場合には、いま少し収入が増えるのを待つ、何年かかけてシッカリと頭金を増やすといった決断が必要でしょう。それも漠然とではなく、明確に「いつまでに」と年月を定めた計画を立てないとなかなか実現しないものです。
子どもの小学校入学前がマイホーム購入の適齢期！！
人生のなかにはいくつかのマイホーム購入夕イミングがあります。それを外してしまうと、なかなか買えなくなるものが現実です。ようやく収入が増えてきたと思ったら、今度は子どもたちの教育費が重くのしかかってくるなど、何かとチグハグになりがちです。日本人の持ち家志向は依然として強く、実際に多くの人がマイホームを買っているのですが、それも、地域にかかわらず30代が最も大きな比重を占めています。ライフステージから見ると、第一子の小学校入学前が重要なポイントになってきます。入学後だと何かと難しい面が出てくるので、それまでにシッカリとした生活設計を立てて、マイホーム取得を実現しておくのが子どものためであり、また将来の安心につながるのではないでしょうか。
子どもひとり当たりの教育費は1000万円！！
子育て世代にとっての気がかりなのは、何といっても子どもの教育でしょう。義務教育は当たり前として、できれば希望の高校、専門学校、短大、大学などへ進ませてあげたいものです。マイホームのために、子どもたちの教育が犠牲になるようでは、何のためのマイホームかわかりません。
では、実際にどれくらいの教育費がかかるのかというと、高校から大学までの、入学金や授業料などを合わせたひとり当たりの負担は以下の通りです。専門学校や短大で500万円台、国公立大学で800万円台です。私立大学だと900万円を超え、私立の理科系では1000万円近い金額になっています。しかも、自宅と学校までの距離が遠く、下宿させるとなると、さらに費用がかかります。仮に東京の大学で下宿させた場合には、年間200万円、仕送りだけで月10万円という調査結果もあるほどです。
住宅ローンと教育費が重なると家計は破綻する！
住宅ローンを抱えている世帯に限定した調査ですが、子どもの教育費負担とローン負担が家計に重くのしかかっていることがわかります。その合計が収入の30％未満にとどまる家庭はわずかに25.6％で、反対に50％以上に達している家庭が24.8％もあります。これでは、家計は火の車で、生活にはほとんど余裕がなくなり、マイホームでのゆとりある生活とはほど遠いものになります。
ですから、資金計画面ではできる限り毎月の負担が軽くなるように工夫したいものです。そのためには、やはり最長35年の返済期間を目一杯に使うのが一番です。たとえば、4000万円の住まいを3200万円のローンを利用して買う場合には、毎月の返済額は10万6004円になります。実際には、毎月13万円台まで返済が可能という人なら、返済期間を短くする方法もあります。返済期間を25年にすれば毎月の返済額は13万円台になりますが、これなら、総返済額を約383万円も少なくできます。
教育費負担が重い時期は住宅ローンを減らす！！
しかし、子どもたちの教育費が重なると、13万円台の返済には無理が出てくる可能性もあります。できれば、そのときには返済額を減らせるようにしておきたいものです。一部の銀行で実施している自動繰り上げや定期返済プランなら、それが可能になります。これは毎月の返済額とは別にして医学まで引き落とし、その差額分を繰り上げ返済に回してもらえるシステムです。
たとえば、35年返済の場合、毎月14万円の引き落としにしておけば、返済額10万6004円との差額３万3996円は繰り上げ返済分になるわけです。その分、残りの期間が短縮され、残高の減り方も早くなります。そして子どもたちの教育費負担が増えるときには、元に戻します。毎月10万円台の返済になるわけです。これなら、多少出費が増えても、十分に対応できる可能性が出てくるのではないでしょうか。
このほか、毎月の返済額を減らす手段としては、ミックス型ローンを利用する手もあります。借入額の半分を全期間固定金利型に、半分を変動金利型などにするローンのことです。変動金利型などには金利上昇時に返済額が増えるリスクがありますが、利用額が半分ならリスクも半分になります。しかも、全額全期間固定金利型にする場合に比べて、毎月の返済額を減らすことができます。いわば、全期間固定金利型と変動金利型のメリットをそこそこに享受して、変動金利型のデメリットも小さくするという考え方です。将来的には多少なりとも収入が増えて、若干の返済額増額には耐えられるという人なら、それなりに魅力ある仕組みといえるでしょう。
住宅ローンを組むときの注意点
長期返済が可能でも 老後の収支を考えて
ほとんどの住宅ローンが、ローンの申込時と完済時に年齢制限を設けています。「フラット35」は、申込時の年齢は70歳未満、完済時の年齢が80歳未満の返済期間が条件となっています。他の住宅ローンも金融機関によって差はありますが、40代、50代であれば、ローンを借りるのに年齢が問題になったり、20年、30年といった長期返済を組めないということはありません。できるだけ、老後にローンを抱えないようにしたいものです。
「退職前に完済」が無理のない資金計画の基本
住宅ローンの返済期間は「退職前に完済」を心がけたいもの。返済期間は5年単位と思っている人が多いようですが、ほとんどが返済期間を1年刻みで選ぶことができ ます（中には半年刻み、１か月刻みで設定できる住宅ローンも）。ローン返済がスタートする月から、定年退職まで何年何か月かをチェックし、返済額の見当をつけてみてください。
老後資金に余裕があれば退職時に一括返済も
返済期間を短く設定すると、毎月 返済額は多くなります。毎月返済額を抑えるには、頭金を増やして借入額を減らす、購入物件の価格を下げる、などの方法がありますが、長期で返済期問を設定して、退職時に退職金でローンの残債を一 括返済する、というのも1つの選択肢です。ただし、この方法は一括返済しても老後の資金が不足しない余裕のある人に限られます。
●返済期間が長くなるほど、毎月の返済額は少ない
●期間が短い場合は、頭金を増やしたり、退職金を充当するなどして、毎月の負担を少しでも減らす
コメント